FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH W POLSCE CZYNNIKI RYZYKA I MODELE TRANSAKCJI

WSTĘP

ROZDZIAŁ PIERWSZY
Pojęcie nieruchomości komercyjnej w Polsce i cechy nieruchomości komercyjnej jako przedmiotu inwestowania
1. Pojęcie i klasyfikacja nieruchomości komercyjnych w polskich regulacjach
2. Pojęcie hipoteki i jej rola w finansowaniu nieruchomości
3. Pojęcie nieruchomości inwestycyjnej
4. Klasyfikacja nieruchomości komercyjnych
5. Klasyfikacja nieruchomości komercyjnych a regulacje bankowe
6. Pojęcie rynku nieruchomości
7. Uczestnicy rynku nieruchomości
7.1. Klasyfikacja funduszy rynku nieruchomości
8. Rola nieruchomości w gospodarce rynkowej
9. Cechy nieruchomości komercyjnej jako przedmiotu inwestowania

ROZDZIAŁ DRUGI
Uwarunkowania, etapy rozwoju i stan obecny polskiego rynku nieruchomości komercyjnych
1. Uwarunkowania rozwoju polskiego rynku nieruchomości komercyjnych
2. Etapy rozwoju polskiego rynku nieruchomości
3. Specyfika polskiego rynku nieruchomości komercyjnych
4. Czynniki kształtujące sytuację w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych
4.1. Hotele
4.2. Nieruchomości mieszkaniowe

ROZDZIAŁ TRZECI
Wybrane uwarunkowania finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce. Skutki dla inwestorów
1. Polskie regulacje i sytuacja polskiego sektora bankowego a rynek finansowania nieruchomości
2. Kształt regulacji stricte bankowych
3. Regulacje niebankowe a wypłacalność podmiotów gospodarczych
4. Formalna i merytoryczna ocena zdolności kredytowej i ryzyka kredytowego
4.1. Formalna ocena zdolności kredytowej
4.2. Merytoryczna ocena zdolności kredytowej
4.2.1. Rating korporacyjny
4.2.2. Ratingi finansowania specjalistycznego
4.2.3. Kryteria jakościowe w ocenie projektów nieruchomościowych jako przykładu finansowania specjalistycznego
4.2.4. Dokumentacja niezbędna do formalnej i merytorycznej oceny projektów nieruchomościowych

ROZDZIAŁ CZWARTY
Finansowanie nieruchomości - finansowanie korporacyjne lub project finance
1. Project finance - definicja pojęcia i typowe atrybuty
2. Forma prawna spółki celowej
2.1. Spółki osobowe jako spółki celowe
2.2. Spółki kapitałowe jako spółki celowe
3. Regres w project finance
3.1. Poręczenia jako forma regresu
3.2. Gwarancja jako forma regresu
3.3. Gwarancja dokapitalizowania projektu (tzw. contribution agreement) lub wynajęcia powierzchni (tzw. master lease)
3.4. Podporządkowanie płatności spółki celowej na rzecz sponsorów
3.5. Letter of comfort
3.6. Zabezpieczenia na majątku sponsorów (osób trzecich ) - kaucje i blokady środków
3.7. Umowa holdingowa a regres w finansowaniu project finance
3.8. Umowa odkupu projektu przez jego sponsorów
3.9. Umowa o świadczenie przez osobę trzecią lub zwolnieniu ze świadczenia (art. 391-392 k.c.)
3.10. Klauzule cross default
4. Optymalizacja podatkowa w project finance
5. System kontroli przepływów w projekcie
6. Project finance w nieruchomościach komercyjnych - motywy zastosowań
6.1. Korzyści banku finansującego
6.2. Korzyści inwestora
7. Project finance - niebezpieczeństwa w polskich realiach
8. Project finance - o czym trzeba pamiętać w polskich realiach
9. Project finance a finansowanie konwencjonalne - próba podsumowania

ROZDZIAŁ PIĄTY
Wybrane transakcje w obszarze nieruchomości komercyjnych w Polsce i na świecie oraz ich specyfika
1. Typowe transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych
2. Nietypowe transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych
3. Finansowanie projektów hotelowych
3.1.Badanie efektywności i płynności działalności hotelowej sensu stricte
4. Specyfika finansowania deweloperów mieszkaniowych
4.1. Pojęcie dewelopera
4.2. Projekty deweloperskie - źródła ryzyka dla banku finansującego
4.3. Sposoby minimalizacji ryzyka kredytowego przez bank
5. Budowa mieszkań na wynajem jako przykład projektów deweloperskich
6. Pojęcie due-diligence przedsiębiorstwa i nieruchomości
6.1. Due-diligence przedsiębiorstwa
6.2. Due-diligence nieruchomości
6.3. Organizacja due-diligence

ROZDZIAŁ SZÓSTY
Umowy w projektach w obszarze nieruchomości komercyjnych
1. Porozumienie wspólników (akcjonariuszy - shareholder agreement)
2. Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości
2.1. Oznaczenie kupującego i sprzedającego
2.2. Przedmiot umowy
2.3. Oświadczenia sprzedającego
2.4. Oświadczenia kupującego
2.5. Dokumenty
2.6. Cena, jej wysokość i sposób płatności
2.7. Termin
2.8. Zapłata
2.9. Zadatek czy zaliczka
2.10. Stwierdzenia ogólne
3. Umowa kupna-sprzedaży udziałów/akcji spółki posiadającej nieruchomość komercyjną
4. Umowy z nabywcami w projektach mieszkaniowych
5. Umowa franczyzowa
6. Umowa o zarządzanie hotelem
7. Umowa o roboty budowlane
8. Umowa kredytowa
9. Umowa najmu

ROZDZIAŁ SIÓDMY
Leasing nieruchomości jako alternatywa dla kredytu
1. Pojęcie leasingu
2. Klasyfikacja leasingu i skutki podatkowe
3. Rynek leasingu nieruchomości komercyjnych w Polsce

ROZDZIAŁ ÓSMY
Kryzys projektu - reakcje banku i kredytobiorcy. Panorama postaw i opcji
1. Konieczność posiadania planu awaryjnego
2. Skąd się biorą problemy w projektach w obszarze nieruchomości komercyjnych?
3. Pierwsza reakcja na problem
3.1. Co dalej?
3.2. Na czym polega strategia agresywna wobec banku?
4. Pułapki strategii agresywnej - kontratak banku
5. Można i trzeba inaczej, czyli strategia koncyliacyjna
6. Pułapki strategii koncyliacyjnej

ZAKOŃCZENIE

BIBLIOGRAFIA

INDEKS RZECZOWY

SPIS ILUSTRACJI

273 strony, oprawa miękka